Dispositif Jeanbrun : l’amortissement fiscal pour relancer l’investissement locatif

Adopté dans la loi de finances 2026 et nommé d’après le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, ce nouveau statut du bailleur privé redessine les règles de l’investissement immobilier locatif en France.

L’objectif déclaré est de produire 50 000 logements supplémentaires par an, tant en neuf qu’en rénovation.

Un mécanisme fondé sur l’amortissement, pas la réduction d’impôt

Contrairement à la loi Pinel, qui reposait sur une réduction d’impôt directe, le dispositif Jeanbrun s’appuie sur un principe patrimonial : l’amortissement fiscal du bien immobilier. Concrètement, l’investisseur déduit chaque année un pourcentage de la valeur du logement de ses revenus fonciers imposables, réduisant progressivement la base taxable sur neuf ans.

En logement neuf, les taux varient selon le plafond de loyers pratiqués :

• 3,5% pour loyer intermédiaire (plafond 8 000 € annuels)

• 4,5% pour loyer social (plafond 10 000 €)

• 5,5% pour loyer très social (plafond 12 000 €)

Pour l’ancien rénové, l’amortissement s’abaisse à 3%, 3,5% ou 4% selon la catégorie de loyer, avec un plafond unique de 10 700 € annuels.

Le déficit foncier : le vrai changement

Le second levier transforme la donne : le déficit foncier devient imputable sur le revenu global du foyer, jusqu’à 10 700 € par an (ou 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2027 si les travaux de rénovation énergétique justifient le doublement).

Concrètement : si vous encaissez 50 000 € de revenus professionnels et générez 10 000 € de déficit foncier (charges supérieures aux loyers), vous ne serez imposé que sur 40 000 €.

Cette caractéristique intéresse particulièrement les foyers fortement imposés. Un investisseur à la tranche marginale de 41% économisera environ 25 400 € d’impôts sur neuf ans, rien que via l’amortissement de base.

Conditions d’accès et périmètre

Le dispositif s’ouvre à tous les logements neufs ou rénovés acquis à partir du 1er janvier 2026, sans restriction de zonage, une différence majeure avec la loi Pinel. La seule contrepartie consiste en l’engagement de la location de neuf ans minimum en résidence principale.

Dans l’ancien, les travaux doivent atteindre au minimum 30% du prix d’achat et permettre d’atteindre un DPE A ou B pour être éligibles.

Les loyers doivent respecter des plafonds progressifs : 15% de réduction par rapport aux loyers du marché (intermédiaire), 30% (social), 45% (très social).

Un dispositif temporaire, stratégiquement limité

La date à retenir : le dispositif Jeanbrun s’abrogera au premier jour du 37e mois suivant son entrée en vigueur, soit une fenêtre d’environ trois ans pour acquérir et opter pour le régime.

Cette temporalité crée une urgence réelle pour les investisseurs, contrairement à la loi Pinel qui s’était étirée sur une décennie.

Avantages concrets vs loi Pinel

Le dispositif Jeanbrun élimine les principales frustrations du Pinel : couverture nationale (pas de zones A/Abis/B1 obligatoires), cumul possible avec le déficit foncier doublé et une logique patrimoniale plus claire. L’amortissement n’est pas réintégré au calcul de plus-value à la revente, contrairement au régime LMNP.

Cependant, la réduction fiscale est moins directe et immédiate qu’un crédit d’impôt classique : elle s’étale annuellement via l’amortissement.

À retenir

Le dispositif Jeanbrun représente une rupture assumée avec la défiscalisation classique, privilégiant la stabilité locative et l’engagement à long terme. Son attractivité dépend fortement du profil fiscal du bailleur (plus on est imposé, plus l’avantage grandit) et du type de bien (neuf vs ancien rénové). La fenêtre temporaire de trois ans rend les initiatives d’investissement urgentes pour ceux qui veulent en bénéficier.