CSG 2026 : nouvelle fiscalité pour vos placements et votre immobilier
CSG 2026 : S’adapter à la nouvelle fiscalité des placements et de l’immobilier
Février 2026: La loi de financement de la Sécurité sociale est en vigueur depuis janvier 2026. Voici comment elle affecte vos investissements et comment en tirer le meilleur parti.
L’impact de la hausse de CSG sur vos placements
Les prélèvements sociaux passent de 17,2% à 18,6% sur vos revenus de placement (+1,4 point). Cette évolution concerne vos dividendes, intérêts et plus-values mobilières depuis janvier 2026.
Pour faire simple, 10 000€ de dividendes génèrent 140€ supplémentaires de prélèvements.
Ainsi, cette augmentation invite à diversifier vos enveloppes de placement pour optimiser votre fiscalité selon le type de revenu.
Deux trajectoires selon le type d’immobilier
Location nue : la stabilité
Les revenus fonciers de location classique restent à 17,2%. C’est un point d’ancrage pour vos stratégies d’investissement locatif.
Location meublée : adapter votre approche
La location meublée non professionnelle (LMNP) passe à 18,6% de prélèvements sociaux. Parallèlement, la restructuration des micro-entreprises LMNP (loi Le Meur) crée de nouvelles opportunités :
Pour la location meublée de longue durée, le plafond est de 77 700€ et l’abattement de 50%.
Pour la location meublée touristique les plafonds et abattements sont réajustés selon le classement.
Ce qui demeure inchangé
Plus-values immobilières : 17,2% (ventes de biens immobiliers)
Assurance-vie ancienne : 17,2% (contrats signés avant 2026)
Location nue : 17,2% (régime classique)
Ces trois catégories gardent leur fiscalité attractive. Profitez-en pour consolider ces enveloppes.
Appliquer cette fiscalité à votre situation
Pour les propriétaires-bailleurs
Location nue : Fiscalité stable. Propice pour les placements à long terme et sans contrainte.
Pour les investisseurs financiers
Assurance-vie ancienne : Garde son avantage de 1,4 points. Il est donc intéressant de la préserver.
Comptes-titres et PEA : Les retraits en capital subissent les 18,6%. Envisager une répartition entre différentes enveloppes selon votre horizon d’investissement peut s’avérer être une bonne solution.
Pour vos déclarations 2025
Les revenus perçus en 2025 (dividendes, plus-values, LMNP) sont soumis à la nouvelle fiscalité même s’ils ont été encaissés avant janvier 2026. Vous devez l’anticiper pour votre déclaration de septembre 2026.
Trois actions à considérer
Variez votre portefeuille de placements
Diversifiez vos acquisitions entre location nue, assurance-vie ancienne et comptes-titres afin d’obtenir une base fiscale équilibrée et résiliente.
Formalisez votre stratégie avec un expert
Chaque situation étant unique, un expert-comptable peut identifier les ajustements qui vous bénéficierons vraiment.
En résumé
| Revenu | Taux | Statut |
|---|---|---|
| Location nue | 17,2% | Inchangé |
| Location meublée (LMNP) | 18,6% | Évolution |
| Dividendes & placements | 18,6% | Évolution |
| Plus-values immobilières | 17,2% | Inchangé |
| Assurance-vie ancienne | 17,2% | Inchangé |
La fiscalité évolue, mais les opportunités demeurent. L’enjeu est d’ajuster sa stratégie pour que ces changements renforcent votre patrimoine.
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