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Loi de finances 2026 : les changements à connaître

Loi de finances 2026 : ce qui change pour les investisseurs immobiliers

Promulguée fin février 2026, la loi de finances pour 2026 marque un tournant structurant pour l’investissement locatif. Entre la naissance d’un nouveau dispositif d’amortissement, le recentrage du déficit foncier sur les passoires thermiques et la réouverture de MaPrimeRénov’, les règles du jeu ont été rebattues. Voici ce que chaque investisseur doit savoir avant d’agir.

Un nouveau cap après le Pinel

La fin du Pinel en décembre 2024 avait laissé un vide fiscal considérable. La loi de finances 2026 y répond avec une réponse de fond : le dispositif « Relance Logement », plus communément appelé dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun. Ce nouveau cadre ne fonctionne plus sur des réductions d’impôt immédiates, mais sur un mécanisme d’amortissement fiscal — une logique empruntée au secteur professionnel et enfin étendue aux particuliers bailleurs en location nue.

L’objectif affiché est clair : relancer l’offre locative dans un contexte de pénurie, en offrant aux investisseurs une fiscalité lisible, stable et orientée vers le long terme.​

Le dispositif Jeanbrun : mode d’emploi

Le dispositif « Relance Logement » s’applique aux logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il concerne deux catégories de biens :​

• Logements neufs ou en VEFA, situés en immeuble collectif, loués en résidence principale non meublée pendant au moins 9 ans​

• Logements anciens, à condition que les travaux d’amélioration (notamment énergétiques) représentent au moins 30% du prix d’achat​

Les loyers doivent respecter des plafonds selon le niveau de location retenu : intermédiaire, social ou très social. En contrepartie, le bailleur peut :

• Amortir entre 3% et 5,5% par an de la valeur du bâti (base : 80% du prix d’acquisition), selon le niveau de loyers pratiqués​

• Déduire l’intégralité des charges : travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière​

• Plafonner l’avantage fiscal à 12 000 € par an (si au moins 50% des revenus relèvent du logement très social)​

Exemple concret : pour un appartement acheté 180 000 €, après 10 ans de détention, un investisseur peut avoir payé 0 € d’impôt sur ses revenus locatifs et bénéficié de 16 000 € déductibles au titre de l’impôt sur le revenu.​

Le dispositif est ouvert à tous, sans condition de ressources, et s’applique sur l’ensemble du territoire national, sans zonage.​

Déficit foncier : prorogé et recentré

Le doublement du plafond du déficit foncier — passé de 10 700 € à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique — avait été instauré en 2023. La loi de finances 2026 le proroge de deux ans, jusqu’en 2027.​

Mais attention : ce doublement est désormais strictement conditionné. Pour en bénéficier :​

• Le logement doit être classé E, F ou G au DPE

• Les travaux doivent permettre un saut d’au moins deux classes énergétiques, pour atteindre la classe A, B, C ou D

• Il s’agit d’une rénovation complète et structurelle, non de simples travaux partiels​

La logique est assumée : « moins d’aides, mais mieux ciblées ». L’État vise les 4,8 millions de logements classés F et G encore en circulation sur le parc locatif français. Pour les investisseurs déjà propriétaires de passoires thermiques, c’est à la fois une contrainte et une opportunité fiscale majeure : rénover peut devenir très avantageux sur le plan fiscal, et indispensable au regard des interdictions de location programmées.​

Pour les autres biens (classes C ou D), le plafond de droit commun reste à 10 700 € par an.​

MaPrimeRénov’ : la réouverture après le gel

Début 2026, le guichet MaPrimeRénov’ avait été fermé en raison de l’absence de loi de finances votée : aucun nouveau dossier ne pouvait être enregistré légalement. La promulgation de la loi de finances a immédiatement levé ce blocage : le guichet a rouvert le 23 février 2026 à midi, pour l’ensemble des aides ANAH — MaPrimeRénov’, MaPrimeAdapt’ et Ma Prime Logement Décent.

Pour 2026, le dispositif est doté d’un budget de 3,6 milliards d’euros, avec l’objectif de financer au minimum :

• 120 000 rénovations d’ampleur (parcours accompagné)

• 150 000 rénovations par geste

Sur le fond, MaPrimeRénov’ amorce un recentrage vers les ménages les plus modestes et les logements les plus énergivores (classes E, F et G). Certains travaux en mono-geste, comme l’isolation des murs, perdent leur éligibilité. Les plafonds de dépenses sont également ajustés : 30 000 € pour un gain de deux classes, 40 000 € pour un gain de trois classes.​

L’articulation stratégique à retenir

Pour les investisseurs immobiliers, la loi de finances 2026 dessine une logique d’ensemble cohérente : la performance énergétique est désormais au cœur de la fiscalité immobilière. Les dispositifs se renforcent mutuellement :

• Déficit foncier majoré + MaPrimeRénov’ : combinés sur un logement F ou G, ces deux leviers permettent de financer une rénovation complète en limitant fortement le reste à charge

• Dispositif Jeanbrun sur l’ancien : en imposant 30% de travaux minimum, le législateur oriente l’amortissement vers des logements réhabilités, en cohérence avec les objectifs de transition énergétique​

• Absence de zonage dans le dispositif Jeanbrun : contrairement au Pinel, tous les marchés locaux sont éligibles, ouvrant des opportunités y compris dans des villes moyennes ou des zones tendues hors grandes métropoles​

Ce que ça implique concrètement

La fenêtre d’action est courte : le dispositif Jeanbrun est temporaire (prévu jusqu’au 31 décembre 2028), et la prorogation du déficit foncier majoré s’étend jusqu’en 2027. Investir dans les 18 à 24 prochains mois dans un bien ancien à rénover, dans un immeuble collectif, avec une rénovation portant sur les postes énergétiques clés (isolation, chauffage, ventilation), c’est aujourd’hui le profil d’opération qui concentre le maximum d’avantages fiscaux cumulables.

La loi de finances 2026 ne réinvente pas l’investissement immobilier : elle le conditionne. L’avantage fiscal n’est plus accordé pour le seul acte d’investir, mais pour investir utile — dans un logement qui sera loué à loyer maîtrisé, dans un bâti amélioré, pour des occupants protégés.