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Investir à Bali : formalités

Investir à Bali en 2026 : formalités et étapes

Bali reste l’une des destinations les plus attractives pour les investisseurs internationaux, notamment dans l’immobilier, la location saisonnière et les services touristiques.
Toutefois, l’Indonésie impose un cadre juridique précis, avec des visas spécifiques, des structures de holding, des obligations fiscales et des contraintes de propriété foncière. Cet article vous dresse le parcours complet à suivre en 2026.

1. Rappel juridique essentiel : un étranger ne possède pas le terrain en pleine propriété

En Indonésie, y compris à Bali, les étrangers ne peuvent pas détenir directement le titre foncier « Hak Milik » (propriété pleine).
Les investisseurs étrangers doivent donc passer par des structures juridiques spécifiques, reconnues par la loi indonésienne.

Les principales options :

• Leasehold / Hak Sewa : bail emphytéotique jusqu’à 30–80 ans selon les cas, applicable à des terrains résidentiels.

• Hak Pakai (droit d’usage) : droit d’utiliser un bien jusqu’à 30 ans renouvelable, conditionné à un statut de résident (KITAS/KITAP) et à un usage résidentiel.

• PT PMA (PT Penanaman Modal Asing) : société indonésienne à 100% de capitaux étrangers, permettant de détenir un droit de construire (Hak Guna Bangunan – HGB) sur le terrain pour 30 ans, renouvelable jusqu’à 80 ans.

2. Formalités d’entrée et de séjour : visas, KITAS et Golden Visa

Pour investir à Bali, vous devez d’abord clarifier votre statut de séjour : simple visiteur, résident temporaire ou résident long terme.

2.1. Visas d’entrée et de court séjour (touristes / démarches)

Pour un premier voyage de repérage, la majorité des Français entrent en visa d’entrée sans visa (Gratis Visa) ou via un e‑Visa touristique, valable 30 jours, renouvelable une fois sur place (soit 60 jours au total) selon les conditions en vigueur en 2026.

Formalités de base :

• Passeport valide 6 mois minimum.

• Justificatif de billet aller-retour ou de voyage vers un autre pays.

• Justificatif de logement (réservation ou adresse).

• Extraction de casier judiciaire (parfois demandé pour les visas investisseurs).

Un visa d’investissement (Investor Visa / KITAS 313 ou 314) est obligatoire si vous souhaitez gérer un investissement sur place.

2.2. Investor KITAS (visa d’investisseur)

Ce visa est délivré à un étranger qui détient une PT PMA ou investit dans une société indonésienne.

Les conditions principales en 2026 :

• Capital minimum :

  • Entre 10 milliards IDR (environ 575 000 €) de capital autorisé pour une PT PMA, dont 25% minimum doit être libéré.

• Documents requis :

  • Passeport valide (6 à 18 mois selon les opérateurs).

  • Attestation de société PMA (acte de création, autorisation BKPM).

  • Relevés bancaires personnels et/ou de société (souvent autour de 10 milliards IDR env. ou 2 000 $ minimum de solde selon la source).

  • Assurance santé couvrant l’Indonésie.

  • Extrait de casier judiciaire (police clearance).

  • Justificatif de résidence en Indonésie (adresse de société + logement).

Le KITAS investisseur est généralement délivré pour 2 ans, renouvelable, avec possibilité de sponsoriser sa famille.

2.3. Golden Visa (permis de résidence longue durée)

Le Golden Visa indonésien, lancé en 2023, est particulièrement intéressant pour les investisseurs à Bali.

Conditions en 2026 :

• Investissement minimum : environ 350 000 USD pour un permis de 5 ans et 700 000 USD pour 10 ans pour un particulier, avec des montants plus élevés pour les entreprises.

• Documents : passeport, preuves d’investissement (immobilier, banque, fonds), casier judiciaire, assurance santé, documents de famille pour les conjoint et enfants.

Les frais administratifs sont d’environ 1 200 à 1 500 USD pour l’ensemble du dossier, auxquels s’ajoutent souvent des frais de conseil juridique.

3. Formalités pour créer une PT PMA à Bali (structure juridique)

Pour sécuriser un investissement immobilier ou un business, la création d’une PT PMA est la voie la plus courante pour un Français à Bali en 2026.

3.1. Conditions principales

• Actionnariat : au moins 2 actionnaires (dont un obligatoirement local dans certains cas, selon la nature de l’activité et les règles locales).

• Capital minimum : environ 10 milliards IDR (environ 575 000 €), avec un capital libéré d’au moins 25% de ce montant.

• Adresse locale : une adresse commerciale officielle en Indonésie est obligatoire (bureau physique ou virtual office agrée).

3.2. Étapes de création (en 2026)

1. Dépôt de la structure :

   • Choix de l’activité (KBLI) et de la forme juridique (PT PMA).

   • Rédaction de l’acte de création (Deed of Establishment) par un notaire indonésien.

   • Enregistrement via le système OSS (Online Single Submission) et obtention du NIB (Nomor Induk Berusaha).

2. Obtention des autorisations :

   • Approbation de l’emploi de l’étranger (droit de travailler pour un étranger en tant que directeur).

   • Obtention du NPWP (numéro fiscal) de la société et inscription au Ministère du Travail.

3. Ouverture du compte bancaire et immobilisation du capital :

   • Un compte bancaire professionnel en Indonésie est obligatoire.

   • Le capital doit être déposé dans ce compte, avec possibilité de contrôle par les autorités.

4. Délais de création :

   • Entre 3 semaines et plusieurs mois, selon la complexité de l’activité et la rapidité des autorités locales.

4. Formalités pour acheter un bien immobilier à Bali

Que ce soit via leasehold, Hak Pakai ou PT PMA, le processus d’achat reste encadré et transparent, mais exige une due diligence rigoureuse.

4.1. Documents et vérifications indispensables

Avant signature, il faut exiger :

• Titre de propriété vérifié au Bureau national des terres (Badan Pertanahan Nasional – BPN).

• Permis de construire (PBG) ou SLF (Sertifikat Laik Fungsi) si le bien est déjà construit.

• Vérification du zonage : terrain résidentiel, commercial, agricole, etc.

Tout cela est généralement fait par un notaire‑PPAT indonésien et un avocat local, qui rédigent l’acte de vente et lancent les enregistrements.

4.2. Frais et tarifs liés à l’achat

Les coûts typiques à Bali incluent :

• Frais de notaire / avocat : 1 à 3% du prix du bien.

• Droits de transfert foncier : environ 5% du prix de la transaction.

• Taxes de première main (PPH) : variables selon la structure (PMA, leasehold, etc.).

• Frais de registre et de mise à jour du titre.

5. Formalités sanitaires et vaccins pour Bali

Contrairement à certains pays, l’Indonésie n’impose pas de vaccin obligatoire pour entrer à Bali, sauf cas particulier.

5.1. Vaccins obligatoires

• Fièvre jaune : uniquement si vous arrivez d’un pays à risque (Afrique, Amérique du Sud) dans les 6 jours précédents.

5.2. Vaccins fortement recommandés

Pour un séjour long ou un séjour fréquent à Bali, les autorités sanitaires françaises et les voyagistes recommandent fortement :

• Rappel de vaccins classiques : DTP (diphtérie‑tétanos‑polio), ROR (rougeole‑oreillons‑rubéole), surtout pour les enfants.

• Hépatites A et B : Bali étant une destination à forte mobilité touristique, les hépatites sont une préoccupation sanitaire majeure.

• Antirabique : en cas de long séjour ou de contacts potentiels avec des animaux (chiens errants, singes, etc.).

5.3. Assurance santé et soins

• Une assurance santé internationale couvrant l’Indonésie est vivement recommandée, surtout pour les séjours longs ou les investisseurs expatriés.

• Les vaccins et traitements antirabiques peuvent être difficiles à obtenir localement ; il est conseillé de se faire vacciner avant le départ.

6. Formalités fiscales et administratives pour un investisseur à Bali

6.1. Fiscalité locale

• Les revenus locatifs sont imposés en Indonésie, avec des taux variables selon la structure (particulier, PMA, société locale).

• Les PMA sont soumises à l’impôt sur les sociétés (PPh 25) et à la TVA (PPN) sur certaines activités, notamment liées au tourisme et à l’hébergement.

6.2. Licences et autorisations pour exploiter un bien

En 2026, le gouvernement de Bali a renforcé les règles de licences pour les activités touristiques (locations courtes durées, villas, guesthouses, etc.).

Vous aurez généralement besoin :

• Du NIB (carte d’entreprise) pour la PT PMA.

• D’une licence commerciale (Pondok Wisata, Homestay License, etc.) si vous louez à court terme.

• De l’obtention des permis de construction et d’exploitation (PBG/SLF) pour les nouveaux projets.

7. Récapitulatif des étapes clés pour un investisseur à Bali en 2026

1. Définir votre projet :

   • Immobilier locatif, résidence secondaire, location courte durée, ou business (restauration, spa, école, etc.).

2. Choisir la structure juridique :

   • Leasehold ou Hak Pakai pour un usage résidentiel simple.

   • PT PMA pour un investissement immobilier structuré ou une activité commerciale.

3. Obtenir le visa adapté :

   • Investor KITAS ou Golden Visa selon le montant et la durée de votre projet.

4. Créer la société (si nécessaire) :

   • Dépôt de capital, création de la PT PMA, enregistrement OSS, NPWP, ouverture de compte bancaire.

5. Effectuer un achat sécurisé :

   • Due diligence, vérification des titres, acte notarié, paiement en séquestre si possible.

6. Obtenir les licences et autorisations :

   • Licences de location, licences commerciales, conformité aux nouvelles règles locales.

7. Gérer la fiscalité et l’administration :

   • Déclaration des revenus, gestion des taxes locales, respect des obligations sociales (si vous employez du personnel).

Et si vous commenciez à investir à Bali dès maintenant ?

Avec un cadre juridique désormais mieux structuré, des opportunités de rendement attractives (jusqu’à 8–12% de rentabilité locative dans certains secteurs) et des visas d’investissement longue durée, Bali est une destination stratégique pour diversifier votre patrimoine en 2026.

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