5 villes exotiques où investir en 2026
5 villes exotiques où investir en 2026 pour générer un vrai cash-flow
En 2026, certains marchés « carte postale » offrent encore des rendements locatifs largement supérieurs à la moyenne mondiale, tout en proposant un cadre de vie de rêve.
Bali, Tbilissi, Marrakech, Medellín et Playa del Carmen combinent tous lifestyle, demande locative solide et capacité à générer un cash-flow positif pour un budget d’environ 100 000 €.
1. Bali (Indonésie) – L’alliance lifestyle + rendement (et nos opportunités sur place)
Les analyses 2026 convergent : Bali reste l’un des marchés les plus rentables d’Asie, mais le jeu s’est professionnalisé. Les bons guides parlent désormais de 7 à 12% de rendement annuel réaliste, avec des micro‑localisations premium qui montent au‑delà quand l’emplacement, le concept et la gestion sont parfaitement calibrés.
Dans des zones comme Canggu, Berawa, Uluwatu ou Pandawa, les études mentionnent des yields bruts entre 8 et 15% et des ROI nets souvent compris entre 9,5 et 18% pour des villas et condos gérés de façon professionnelle.
Pour les investisseurs, Bali coche plusieurs cases :
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Tourisme international en forte croissance, avec des niveaux de fréquentation supérieurs à l’avant‑crise.
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Afflux de nomades digitaux et d’expats longue durée, ce qui lisse la saisonnalité et soutient les locations moyennes et longues durées.
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Rendements supérieurs à la moyenne mondiale, avec des guides spécialisés qui citent des yields “bons” entre 6 et 8%, et jusqu’à 10–12% net avec une stratégie optimisée.
Dans cet environnement, nous disposons d’opportunités sélectionnées à Bali (villas et condos dans les zones à plus fort potentiel locatif), pour les investisseurs qui veulent à la fois un pied‑à‑terre et un actif générateur de cash-flow.
2. Tbilissi (Géorgie) – Capitale émergente à très haute rentabilité
Les données de Global Property Guide montrent que Tbilissi affiche des rendements bruts moyens proches de 7,7–7,9%, avec certains quartiers populaires (studios et petits appartements) qui dépassent 8–9%.
Des guides locaux orientés investisseurs décrivent un marché où les locations longue durée tournent autour de 7–9% par an, tandis que les locations courte durée bien gérées peuvent atteindre 10–15%, voire 12–18% dans les meilleurs scénarios d’occupation.
Les facteurs clés :
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Forte demande locative portée par les étudiants, les IT, les expats et les nomades digitaux.
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Prix encore bas par rapport aux capitales d’Europe de l’Ouest, avec des exemples d’appartements autour de 60 000–90 000 $ générant des nets proches de 9–10%.
Pour un investisseur orienté cash-flow, Tbilissi est typiquement une ville où un budget d’environ 100 000 € permet d’acheter un appartement meublé dans un quartier recherché et de viser des rendements très au‑dessus de ce qu’offre l’Europe de l’Ouest.
3. Marrakech (Maroc) – Soleil, riads et rendement autour de 7–8%
Les études récentes sur les yields au Maroc situent les rendements bruts moyens autour de 7%, avec Marrakech légèrement au‑dessus de la moyenne nationale.
Un focus actualisé sur Marrakech estime des rendements bruts avoisinant 7,5%, et plus de 8% dans des quartiers non premium mais très recherchés par les locataires locaux et les expats à l’année.
Atouts pour un investisseur :
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Prix d’achat encore raisonnables pour un 1–2 chambres dans des secteurs bien desservis, avec un ticket global souvent compatible avec 100 000 €.
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Possibilité de mixer location meublée longue durée (cadres, retraités étrangers, résidents secondaires) et utilisation personnelle, tout en conservant un rendement net autour de 5–6% dans un scénario prudent.
Marrakech offre ainsi un bon équilibre entre exotisme, proximité relative avec l’Europe, et capacité à générer un cash-flow régulier sans dépendre uniquement des plateformes de location touristique.
4. Medellín (Colombie) – Printemps éternel et 5–8,5% en longue durée
Les données 2026 sur Medellín indiquent que les locations longue durée offrent généralement des rendements bruts de 5 à 8,5% selon le quartier et le type de bien.
Les quartiers comme Laureles, Belén ou certaines parties d’El Poblado sont cités comme les plus intéressants pour un bon rapport sécurité / prix / demande locative.
Les analystes rappellent que :
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La courte durée peut monter vers 8–12% brut, mais les coûts (ménage, conciergerie, plateformes) et la vacance réduisent souvent le net, d’où l’intérêt d’une stratégie longue durée optimisée.
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Un ticket autour de 100 000 € est suffisant pour un appartement meublé “clé en main” dans un quartier near‑prime, avec un cash-flow positif à condition de bien gérer le change, la fiscalité locale et la gestion sur place.
Medellín reste ainsi une des capitales latino‑américaines les plus citées pour un mix lifestyle (climat, coût de la vie) + rendement locatif solide.
5. Playa del Carmen (Mexique) – Caraïbes, touristes et 6–8% brut
Les études spécialisées sur le Mexique considèrent Playa del Carmen comme l’un des marchés les plus attractifs pour la location saisonnière, avec des rendements bruts fréquemment situés entre 6 et 8% pour les appartements.
Des analystes quantifient même des nets de 8–10% pour des biens « budget rentals » de 80 000 à 120 000 $ bien situés et opérés en courte durée, tandis que la longue durée se situe plutôt autour de 4–6% net.
Les données détaillées indiquent :
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Yields bruts typiques d’environ 6–8% pour les studios, légèrement moins pour les grandes surfaces, avec des nets de 3–7% selon la qualité de gestion et les charges (HOA, services, etc.).
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Les meilleurs ratios loyer/prix se trouvent dans des quartiers un peu en retrait du front de mer mais toujours très recherchés par expats et nomades digitaux.
Pour un budget de 100 000 €, l’objectif réaliste à Playa del Carmen est un condo bien placé dans un secteur à forte demande, dédié au cash-flow plutôt qu’au pur prestige.
Comment exploiter ce top 5 dans ta stratégie d’investissement
Les chiffres montrent que Bali, Tbilissi, Marrakech, Medellín et Playa del Carmen offrent tous des rendements potentiels supérieurs à ceux de la plupart des grandes métropoles européennes, en échange d’un risque géographique, juridique et de gestion plus élevé.
La clé, en 2026, n’est plus de « trouver la ville magique », mais de combiner bonne localisation micro, structure juridique propre, gestion professionnelle et scénarios de cash-flow réalistes, en visant plutôt 6–10% net qu’un fantasme de 20% garanti.
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